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城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

作者:轻钢别墅生产厂家        时间:2018-10-13

  伴随着宏观定位,几乎所有百强房地产企业都不能没有深度挖掘大都市圈和城市群的布局策略,加入这个“圈群”PK。京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随着这些“集团”作为规划单位的兴起,国家发展理念中越来越多地被提及,这标志着我国城市群的发展已经进入了集中发展阶段。尤其“雄安新区”的设立,标志着都市圈和城市群逐渐成为我国城市发展的主流趋势。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  因此,当全国人口红利下降,棚户改革红利逐渐减弱,三四线城市土地流转率较高,这里的未来市场是“馅饼”还是“陷阱”?企业应如何“捕到食、不掉坑”?

  从2016开始,重点三四线城市似乎开始了一场“飓风”。数据显示,截至2017年底,全国有三个或四个城市有29个城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷,各地房价也进入快速上涨的渠道。9月份,无锡新房价较上年同期上涨3.4%,超过70个城市,徐州上涨3.3%,北京周边的唐山和秦皇岛等地房价都上涨超过2.5%。

  张志杰,在第八届中国房地产,以“大城无界”为主题的价值年会上,对上述问题进行了详细的分析。棚改还有两三年红利。“三四线TOP房企房价竞争将更加激烈,尤其是前30名的品牌房企。”张志杰告诉记者,哪类城市的企业布局和自身的发展规模不能分开,品牌住宅企业由于需要而不能分开。对于全国布局,将更加关注三线或四线。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  张志杰认为,总的来说,未来两三年内,三四线城市将有一个红利期,而最大的因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量,可以支撑起供应值。”在整个三、四线城市结束后,大部分城市没有看到太多的机会。许多三、四线城市的人口和产业发展不够充分,受多种因素的影响。它与城市的位置和资源有很大的关系,不能随机复制。三、四线城市的产业并不是很有希望。

  通过中指院的报告,记者还发现,棚改的货币化安置,催生了大量的住房需求,促进了市场规模的快速增长。以长江三角洲地区为例,浙江省整体棚改总体规模较大,杭州、绍兴、湖州住房改革较为突出,2018年计划开工30000多套。江苏所有城市也是如此,包括南京,仅2018年就计划实施棚户区改造,面积400万平方米。“棚改2018”仍相当可观,将继续推动房地产市场的发展。基于此,高房价的城市仍在三、四线城市中,张志杰指出。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  我们需要警惕工业空心人口的流失,伴随机遇的是风险。新城控股高级副总裁欧阳捷直言不讳地说:“2020年后,如果三四线城市收紧政策,可能会导致断崖式衰退。”

  原因就在于,当政策支持(棚改为主)减弱时,三、四线城市的人口和工业就可能不如他们想象的那么强大。另一方面,市场需求将大大减少,因为一方面,三四线城市的人口进口能力低于新二线城市和二三线城市的人口进口能力,另一方面,棚改将消耗这种需求,当地居民的需求支持能力将在住房改革后明显减弱。现在中国的人口红利已经逐渐下降,如果产业升级和产业结构调整不能支持它,在棚户区改革结束后,城市可能面临无力落后的尴尬局面。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  因此,城市的经济实力仍然是核心。这就是为什么一线城市周围的城市风险相对较小。例如,昆山和苏州围绕上海,依靠上海,在汽车、工业等行业形成了自己的经济效应,并不是因为人口因素的变化,导致工业空心化;相反,工业发展也可以支持。

  而且,在短期内,上海和北京周边城市的房价下降得更为显著,压力更大,企业在征地方面更加谨慎,因此三四线城市的土地流动更加集中。在当前的环境和趋势下,对房企而言,近两三年或许可以从棚改量大的城市入手,快进快出打速战;但长期来看,无论快攻还是慢耕,选择城市一定要贴合“城市群”。

  在当前的环境和趋势下,对房企而言,近两三年或许可以从棚改量大的城市入手,快进快出打速战;但长期来看,无论快攻还是慢耕,选择城市一定要贴合“城市群”。在当前的环境和趋势下,对于住房企业来说,过去两三年可能从城市开始进行大量的棚改,但从长远来看,无论是快进还是慢进,城市的选择都必须符合“城市群”的要求。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  欧阳捷说,当核心城市资源和人口承载力趋于饱和时,核心城市开始更新,产业形态向更高效的服务业升级。由于城市发展的虹吸效应,产业和人口迁移到周边城镇。随着溢出效应的扩散,核心城市与周边县市的关系得到加强,都市圈和城市群的形成是经济发展的必然趋势。

  中国最突出的“五个城市群”:发展有其自身的特点。张志杰告诉记者,长三角、珠三角和京津冀城市群作为龙头梯队,发展相对成熟。长江中游和成渝城市群位于长江经济带的中上游,腹地广阔,具有承接长江三角洲产业转移的优势。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  窗口期在第四季度。高地价是导致土地出让的主要原因,在以后的价格没有预料到的情况下,开发商对土地采取更加谨慎的态度,不予考虑。但是,如果经济、工业、人口以及城市群中三四线城市的预期进口被允许推卸责任,他们将承担这些责任。张志杰预计,在第四季度,许多城市将面临财政压力,大幅度降低土地价格,然后土地窗口将打开,开发商预计地方政府将推出许多良好的位置,更好的价格进行拿地。

  吴建斌告诉记者,每个企业的能力和资源都不一样,对于一类城市,二类城市也不一样,在项目的收入、汇款时间、利润率等方面都有要求,选择什么时间,很多地区公司都有数。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  靠近城市群,一个城市,一个计划。在城市群中,各个城市也都有明确增长极。其中,京津冀以北京、天津占据绝对量级。一直以来,长三角以上海一城独大,长江中下游各城市都有亮点。珠三角则是广州和深圳,房企布局城市则是按照增长极为中心来推进。

  城市在城市群中也有明显的增长极。其中,北京、天津和河北占据北京和天津的绝对规模。一直以来,长江三角洲都是上海最大的城市之一,长江中下游的每个城市都有亮点。珠江三角洲是广州和深圳。棚改的布局是以增长极为基础的。相对而言,长三角地区红利最为明显,但如嘉兴、昆山等上海周边城市,这一轮土地出让较多,就目前的土地价格和规模而言,土地并不合适,而是随着土地财政压力的增加,或在引诱更多的土地,这样的城市应该谨慎对待。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  大湾地区的长三角、珠三角地区机遇多多,各级城市之间的博弈十分显著,一线城市的虹吸效应十分明显,二线城市的危机意识非常强烈,各个城市都是由产业驱动的,都在争夺人才和企业资源(如深圳和东莞)。

  在这些城市中,政策倾斜程度、人口虹吸能力、产业支持能力是住房企业考虑的因素。但企业能否稳定城市取决于城市群中哪些资源比较丰富,更有可能,取决于企业是否有资源(包括自身和外部资源,如企业与政府的关系),以及企业自身的发展需求和战略规划。

城市群经济到底是“馅饼”还是陷阱?

  总之,北京、天津和河北、长江三角洲和珠江三角洲作为中国三大核心城市群,有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群,不仅引领中国经济的持续发展,也有助于世界经济的发展。

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