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养老地产回笼现金流有十五种方法,你适合哪一种?

作者:轻钢别墅生产厂家        时间:2019-03-06

  【养老地产回笼现金流有十五种方法,你适合哪一种?】本文从金融思维出发,归纳了养老地产项目可能采用的十五种回笼现金流的方式,不同类型的土地性质、开发模式、运营模式可以借鉴采用不同的方式。

  养老地产行业作为未来的朝阳产业已毋庸置疑,近年来开发商、保险公司、民间资本等各路主体纷纷抢滩银发经济,各种投资、开发、运营模式层出不穷,但由于养老行业本身具有周期长、回报慢的特点,这些模式无一例外都遇到如何回笼现金流的问题。

  1、直接销售产权

  从传统地产思维的惯性角度,卖产权肯定是养老地产回笼资金的最优选项,除非土地性质是医疗卫生用地之类,或者土地出让协议中政府部门明确规定必须持有的情况,绝大多数企业都会选择直接销售产权。

  事实上,目前国内大部分打着养老地产旗号的项目,本质仍为地产开发,只是附加了一部分养老服务,最多加上专业养老机构运营而已。当然,如果养老服务的价值塑造到位,完全可以为产权销售提升溢价空间。比如多年前北京的东方太阳城项目,就是配建了综合性医院和养老服务设施,进而以养老房的名义销售产权,提升销售速度并实现溢价。

  还有一种相对少见的情况,养老地产定向销售,也就是房源只能销售给老年客户。比如台湾长庚养生文化村,集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”,是当地银发安居的典范项目。可租可售,但购买人与入住人必须年满60岁、且接受指定医院身体检查证明健康状况合格,购买的产权不可继承,只能捐赠给乡里。

养老地产

  2、销售共有产权

  北京市等地出台的共有产权住房,是由购房者与政府共同按份占有产权,养老项目的共有产权销售模式,则是由购房者与开发商共同占有产权,典型案例是北京朝阳区的恭和家园项目。

  该项目的土地性质变更医疗用地,50年产权,购房者持有95%产权,可出租出售;其余5%由开发商持有,不可出租出售。购买要求是:北京户籍优先,外地户籍满足限购条件,入住者必须60岁以上,子女可陪同居住。客户持有的产权比例可以转让,但是接手人也要满足上述要求。

  3/4、使用权与长期租赁

  由于各种原因无法销售产权的项目,可以销售使用权或长期租赁。二者的区别在于,使用权一般是可转让、可继承的,而长期租赁模式不可转租,在付款方式上使用权销售往往一次性付清,长期租赁模式可能允许分阶段付款。

  养老地产典型案例是万科良渚文化村中的随园嘉树,采用“大社区+养老组团”的开发模式,土地属性为旅游用地(商业用地),40年产权(2003-2043年),项目从产品设计、服务配套以及样板区体验等多方面打造,可认为是万科进军养老地产的阶段性标志产品。

  5、床位费/服务费

  这是传统养老机构最常见的收费模式,即租赁制,多以固定的床位费/月费/服务费等名义向客户收取,如果客户要享受其他增值服务的话另行收费。

  典型案例是北京汇晨养老机构管理有限公司,作为北京最知名的养老机构之一,在北七家、北苑路、望京等经营多处养老项目,收费模式为服务费,根据户型面积不同,根据老人身体状况入住不同区域(自理、半自理、失能失智),每月金额数千元甚至更高,同时还要缴纳少量押金。

  2016年汇晨被光大控股收购,也说明了资本对养老行业的重视程度。

养老地产

  6、会员卡

  部分专业养老机构选择经营模式为会员制或俱乐部制,类似于高尔夫会籍,有些会员卡设置为可流通(更名、转让、继承等),有些只能本人使用,但允许退卡。最典型案例是上海亲和源,是中国首家老年会员制社区,其位于上海市南汇区康桥镇的项目,土地性质是50年工业用地,但已取得民政局许可证。入住人员要求必须是男性年满60周岁,女性年满55周岁。

  会员卡分为A卡、B卡。A卡是永久会员,可流通,会员卡价格目前已经涨到一百多万,入住后根据户型面积每年缴纳相应年费;

  B卡是终身会员,不可流通,会员卡价格略低,入住后同样缴纳年费,在未住满15年时,可申请按年限退还会员卡金额。

  7、养老储值卡

  根据商务部2012年《单用途商业预付卡管理办法(试行)》的规定,酒店、生活服务等行业可以发行预付型储值消费卡,一些定居型养老机构发行的养老储值卡就是这种类型,客户可以用卡里的储值金额支付床位费、服务费等具体消费项目。

  由于政策规定单张储值卡的面值不能超过5000元,而养老服务一年的消费金额远大于此,所以市场上常见的养老储值卡,都是多张联售,比如10张联售定价5万,在此基础上另有赠送服务。

  关于储值卡,可参见《地产金融十二讲之四:预付型消费卡,另类融资手段》

  8、养老地产旅居换住型养老卡

  上一种“养老储值卡”一般是定居型养老机构发行,而旅居型养老卡则是将酒店的分时度假理念引入养老领域,购卡客户可在全球的养老社区基地自由入住,当然这些基地并不全是发卡机构开发建设的,而是基于类似酒店换住协议的模式,达到客户可“一次买卡、全球养老”的效果。

  这种卡在具体使用时,会根据项目所在地(城市等级)、预订时段(淡旺季)、房型面积等因素,对应不同的间夜计算系数。有的卡还可支持第三人使用,也可转让。

  9、养老地产投资型养老卡

  此类产品是在第七、八种产品基础上,叠加了投资属性,客户可在限定条件下获得一定投资收益,有的卡还设置了回购条款,养老机构在特定情况下可以回购。

  比如山东威海某养老院发行的卡,客户一次性购卡3.99万,有效期十年,每年可指定一位60岁以上老人免费入住累计60天,不住则每年获得收益3000元,相当于年化7.5%,支付收益的形式为床位补助。

  如果客户购卡之后没有实际居住消费,支付客户一定收益相当于变相的资金占用费,道理上也说得过去,但是目前市场上有少数机构在这条路上越走越远,以养老投资之名,行非法集资之实,这就与养老卡的初衷大相径庭了,这是养老市场要坚决抵制的行为。

  比如北京xx河山资产管理公司,其销售养老卡的面值高达100万,老人如果不住或者居住天数少,每年还支付高额收益。这类公司,如果其经营收益不能覆盖资金成本,很可能成为类似P2P的定时炸弹。

  10/11、交押金/买保险

  交押金或买保险,即可获得养老居住权,这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。由泰康人寿投资开发,全国计划建设十几个项目,目前北京、上海、成都、杭州等项目都已经开业,并且与美国的医养产业服务商ABHOW 建立了联盟关系。

  泰康之家的项目一般都是医疗卫生用地,不能销售产权,所以它通过两种产品来回笼资金,一种是付押金得养老居住权,适用于马上要入住的客户,一种是买保险得养老居住权,适用于未来几年后再入住的客户,客户付出的成本基本都在200万左右。

  养老地产付押金模式下,客户交20万的入门费,以及60-200万不等的乐泰卡,本质上是押金,就可以马上入住养老社区,当然在养老社区每个月的租金和管理费还要正常缴纳。

  买保险模式下,客户购买200万养老保险,可以趸缴,也可以10年期每年缴20万,即可获得多年后养老社区的入住资格,自己或者父母都可以居住,当然保险产品正常的收益和保障都会具备,等到客户入住时,可以抵扣一大部分租金。

  这两种方式都可以理解为,是泰康收回前期开发投资的手段。而且此模式还有一个前提,即泰康将社区品质和服务水准打造的非常高端,形成市场稀缺,才能使得客户愿意在前期就支付高额的成本。

  除了泰康保险之外,太平人寿、合众人寿等诸多保险公司纷纷跟进此类做法,也有不少开发商试图模仿,但是开发商没有保险牌照,只能选择与保险公司战略合作的方式。比如大连丹田社区,就是开发商与人保合作,采用买保险送养老居住权的模式。限于篇幅,不再展开。

  12、以房养老

  以房养老模式落地很少,分为租赁房产养老和抵押房产养老两种形式。

  2017年9月20日,青海省首个以“租房入院”为养老服务方式的养老院正式挂牌, “租房入院”指老人自愿将本人房产交由政府或委托的第三方对外租赁,本人入住养老公寓或养老院,老人房产出租收益用于参加政府集中供养,或根据老人本人需求,提高集中供养的层次及服务标准。

  针对人群:辖区内“三无”老人、孤寡老人、空巢老人以及60岁以上,有个人房产的老人;

  养老模式:“租金+个人承担+政府兜底”的方式;

  落地项目:福康颐养中心,中心建筑面积750平方米,投资690万元,建成了集生活、健身、娱乐、医疗于一体的家庭式医养结合养老院。

  抵押房产养老的形式则非常复杂,而且存在未解决的法律问题,所以虽然政策出台已经数年,至今仍未大面积推广。

  2014年6月,保监会发文,从当年7月1日起,在北京、上海、广州、武汉4地进行老年人住房反向抵押养老保险试点,为期两年,2016年再次延期并扩大试点范围。不过,市场需求有限、住房政策的不确定性、房屋贬值的风险以及预期人均寿命越来越长等因素,让保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。保监会发文后一直到2015年,才有幸福人寿的首款“以房养老”保险产品获批上市,但市场反响并不好,客户量很少。这个模式要想得到快速发展,必须同时解决合同公证、遗嘱公证、房屋贬值风险等问题,才能彻底扫清障碍。

  13、政府补贴

  根据民政部2012年129号文件《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》,“对民间资本举办的非营利性养老机构或服务设施提供养老服务,根据其投资额、建设规模、床位数、入住率和覆盖社区数、入户服务老人数等因素,给予一定的建设补贴或运营补贴”。

  所谓建设补贴,是针对新建养老机构,所谓运营补贴,是针对建成运营的养老机构。按照目前的各省市政策,建设补贴一般在每个床位5000-10000元左右,上海、北京、天津、重庆、云南、甘肃等省市的补贴金额都超过了10000元。床位运营补贴一般在200-500元/年左右,具体根据各省市的经济实力和老龄化程度,而有所差异。

  根据各地政策不同,有些城市养老企业还可享受经营税费减免及贷款利率贴息等优惠政策。

  14、第三方服务

  养老行业全产业链包含多样化服务,养老地产的配套服务一般只能提供诸如餐饮、老年大学、基础医疗等类型,还有更多服务内容需要从第三方采购或联合经营。在客户粘性较强的前提下,这些第三方服务都可成为新的利润增长点。比如旅游、保健产品(非狭义的保健品)、可穿戴设备等。

养老地产

  15、沉淀数据价值

  对于企业来说,数据已经成为21世纪社会的重要生产要素,是一种重要的战略资产,它就像新时代的石油一样,极富开采价值,能带来多方面难以想象的回报。

  国内现有老人2.5亿以上,再过几年老人数量可能接近美国总人口,这本身就是非常庞大的数据资源宝库。大型养老企业沉淀的客户数据,可以帮助企业本身提升管理效率,也能够将基础数据提供给第三方数据挖掘和服务机构,直接产生现金收入,还可以将内部此数据与外部彼数据整合,从而创造出新的商业价值。

  以上十五种回笼现金流的方式,建议养老行业朋友根据自身实际情况和战略路径,谨慎选择,其中部分方式也可以组合使用。